[2024 부동산 트렌드 세미나] 후기

2024년 8월 16일~17일에 진행된 <2024 부동산 트렌드 세미나>의 2개의 세미나에 참석하였습니다.
 
"초高분양가 시대, 돈 되는 청약단지 골라내기 -박지민 월용청약연구소 대표"
"다 오르던 시대는 끝났다. 재개발/재건축 옥석가리는법 -김제경 투미부동산컨설팅 소장"
 

 

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무주택자, 미혼, 1인가구의 청약 전략이라는 게 있을까?

 
 
 
우선, 우리는 다른 곳에서 점수받을 곳이 없기 때문에 무주택기간에 따른 점수를 최대로 받아야합니다.
이제 만 30세가 된 저로서는 사실상 현재 상태로 실거주하고 싶은 세대에 청약으로 들어간다는 것은 사실상 불가능하다는 판단이 됩니다.
 

'무주택기간'은 주민등록등본에 등재된 세대 전원이 주택을 소유하지 않은 기간으로, 1년마다 2점씩 늘어난다. 최대 15년 이상이면 만점인 32점을 받을 수 있다. 무주택기간의 산정 기준 나이는 만 30세다.

 

 
혹, 근로소득이 낮은 경우는 소득 분위에 따라 청약을 노려볼 수 있습니다.
실제로 제 지인분은 결혼을 하신 후 와이프 분이 잠깐 이직준비를 하실때 잡힌 근로소득으로 행복주택 청약이 되어 입주하신 분이 있습니다. (분양X, N년 임대)
그러나, 근로소득 기준이 제 경우에는 해당이 안되는 경우가 많아 이 또한 쉽지 않은 길입니다. 
 
 
그렇다면 남은 건 무주택자로 버티다가 동탄역 롯데캐슬과 같은 무순위청약을 로또보다 당첨되기 힘들다는 확률에 베팅하고 기다리는 수밖에 없나? 라는 생각이 듭니다.

 
 
 
 
 
 
 

틈새청약으로 한 단계씩 올라가자

 
 
 
부동산 트렌드 세미나에서 박지민 대표님은 "틈새청약" 을 해보라고 하셨습니다. 
 
우선 경쟁률이 높은 강남은 포기합니다.
남들이 안 가져가서 남은 소규모 타입(34 등) 등 경쟁률이 적은 청약을 줍줍해서 가지고 있으면 오른다! 라는 것입니다.
 
경쟁률이 낮은 추첨제에 도전하면 되는데,
 
경쟁률이 낮다는 것은
1. 평단분양가가 다른 평형보다 500만원 이상 저렴한 것들
2. 59이하의 낮은 평형
3. 세대수가 적은 타입
입니다.
 
실제 구리에서 청약시 분양가가 3억이었던 매물은 1년 반만에 5억으로 상승하였습니다.
주로, 구리/수원/광명/고양/김포 등 경기도에서 나오는 비인기 틈새시장을 공략해서 당첨을 시킨 후,
4-5천 정도 오르면 팔아서 야금야금 모아 올라가는 방식입니다.
 
때문에 청약에 당첨이 되더라도 청약통장을 해지하지 말야아 합니다.
본인, 부모님, 남편, 시댁까지 틈새시장을 공략하여 청약을 쏟아부어 당첨 확률을 높여야하기 때문입니다.

혹, 급전 필요하면 청약을 해지하지 말고 예금담보대출을 받아야 합니다.
 
 
 
 
 
 
 

남들 다 넣는 청약, 일단 넣고 보자?

 
 

1. 계약금도 없는 상태인가?
다음을 기약합니다.
 
 
2. 계약금만 있는 상태인가?
무조건 분양권을 전매할 생각으로 진행합니다. 통상적으로 분양권이 입주권보다 비쌉니다.
때문에 입주예정일과 전매제한 기간을 확인하여 입주 전에 분양권을 전매 할 수 있는 곳인지 확인해야합니다.
입주하면 전세가가 확 떨어지는 경향이 있기 때문에 입주전에 분양권을 전매해야하는 것이 가장 합리적입니다. 
또한 실거주가 어려운 청약이기 때문에 청약홈에서 확인하여 10년 재당첨 제한이 아닌곳을 청약하는 것이 바람직합니다.
 
 
3. 전세를 주다가 실거주까지 하고싶다?

(이 부분은 제 상황과는 조금 괴리가 있어서 집중력이 흐트러졌기때문에 내용이 허술할 수 있습니다ㅎㅎ)

대출비율이 50프로 이내인 청약 매물을 고릅니다.
또한 청약시 주변 전세가율 봐야합니다. 대출 가능 금액을 예측할 수 있고, 대부분 그 이상 전세가가 올라가지는 않기 때문입니다.
 
월이자+원금상환 금액을 계산하여 감당 가능한 금액안에서 매물을 고르고,
올라가는 금액이 아닌 내려가는 시기에 구매해야합니다. (너무나도 당연한 얘기지만ㅎㅎ)
 
서울, 수도권 기준으로 2020년 여름 수준의 금액이면 적정하다고 하셨고, 2021년도 수준의 금액이면 비싸게 사는 것이라는 팁을 주셨으니 참고하시기 바랍니다.
 
지금(2024년)은 제 값주고 사지말고 15-20년 구축중에 2020년도 여름 가격인 아파트를 잘 찾아보는 것을 추천합니다.
모두가 아시겠지만 부동산과 친해져서 급매를 노리는 것이 가장 좋을 것 같습니다.
 
또, 어느정도 투자금이 있으신 분들은 신축보다는 분담금이 5억 이상 오를 재건축, 재개발을 노리라고 하셨지만
그 외 구축아파트는 재건축이 이제는 안될 거다 판단하고 신축으로 투자해야 한다고 하셨습니다.
 
그냥 돈 있으신 분들은 오를 수 밖에없는 (그래서 분담금도 많이 낼 수 도있는) 재건축을 잡으시는게 확실하고
그렇지 않으면 (특히 수도권이 아니면) 이제는 재건축을 바라기보단 신축이 낫다(사업성이 떨어지기 때문에 재건축이 불가능)는 의미인 것 같습니다.
 
 
 
 
 
어떤 이유에도 불구하고 청약해야 하는 때는 역시나 분양가가 저렴하게 나오는 지역의 청약입니다.
분양가 상한제가 있는 투기과열지구나 신도시의 청약이 그 예입니다.
다만, 투기과열지구는 실거주가 2년이 필요하다는 것을 체크해야합니다.
신도시를 보신다면 이미 2기 신도시는 끝나는 중이고, 3-5년안에 내 집 마련이 목표시라면 3기 신도시를 노리라고 하셨습니다.
 
현재는 분양가가 시세보다 10%만 저렴해도 잘 되는 분위기입니다.
이때 시세수준의 분양가 청약 나왔을 때 메리트가 있는가? 하면
아파트 브랜드나 규모, 입지가 비슷한데 오로지 연식만 다른 타 단지의 분양가 흐름을 파악하여 3년에 5%는 상승중이다 하면 메리트가 있다고 볼 수 있다고 합니다.
예로는 성남의 해리스톤을 들면서 시세와 분양가가 비슷했지만 입지가 추후에 떨어지거나 더 분양가가 낮을 매물이 나오지 않을거라고 판단한 사람들이 많이 들어갔다고 합니다.

 

 

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아직 부동산 쪽은 왕초보인 제가 부동산 세미나에 참석하여 정리한 내용들과 느낀 점들을 서술한 내용입니다.
틀린 부분이 있다면 댓글로 피드백해주시는 것은 언제든 환영입니다!
 
글 읽어주셔서 감사드리고, 오늘도 행복한 하루 되세요! :)