[공동주택] 옥상에 계획된 물탱크실의 바닥면적, 높이, 층수 산입 여부

 

 

 

옥상에 설치된 건축물 형태의 물탱크실이 건축물의 별개의 층으로 인정되더라도
해당 구조물이 물탱크실로만 사용된다면 바닥면적 산입에서 제외할 수 있는가?

 

 

1.공동주택의 옥상에 계획된 물탱크실의 층수 산입 여부

 

[건축법 시행령 제119조 면적 등의 산정방법]

9. 층수: 승강기탑(옥상 출입용 승강장을 포함한다), 계단탑, 망루, 장식탑, 옥탑, 그 밖에 이와 비슷한 건축물의 옥상 부분으로서 그 수평투영면적의 합계가 해당 건축물 건축면적의 8분의1 (공동주택 중 세대별 전용면적이 85제곱미터 이하인 경우에는 6분의1) 이하인 것과 지하층은 건축물의 층수에 산입하지 아니한다.

 

 

 

→ 건축면적의 8분의 1 초과시 층수에 산입한다.

진행했던 프로젝트의 경우 111동의 기계실+소화수조의 수평투영면적의 합계가 건축물 건축면적의 1/8을 초과하여 층수에 산입

 

 

 

 

 

 

2. 공동주택의 옥상에 계획된 물탱크실의 높이 산입여부

 

[건축법 시행령 제119조 면적 등의 산정방법]

5. 건축물의 높이
다. 옥상에 설치되는 승강기탑, 물탱크 등의 수평투영면적의 합계가 해당 건축물 건축면적의 1/8 (공동주택 중 세대별 전용면적이 85제곱미터 이하인 경우에는 1/6)이 넘는 경우 그 부분의 높이가 12m를 초과하는 높이만큼 해당 건축물의 높이에 포함된다.

 

→ 12m 초과분에 한해 건축물의 높이에 산입. 단, 진행했던 프로젝트의 경우 12m 초과분이 없어 사실상 높이에 산입된 부분 없음

 

 

 

 

 

3. 공동주택의 옥상에 계획된 물탱크실의 바닥면적 산입여부

 

[건축법 시행령 제119조 면적 등의 산정방법]

3. 바닥면적: 건축물의 각 층 또는 그 일부로서 벽, 기둥, 그 밖에 이와 비슷한 구획의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적으로 한다. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 각 목에서 정하는 바에 따른다.

라. 승강기탑(옥상 출입용 승강장을 포함한다), 계단탑, 장식탑, 다락, 건축물의 내부에 설치하는 냉방설비 배기장치 전용 설치공간, 건축물의 외부 또는 내부에 설치하는 굴뚝, 더스트슈트, 설비덕트, 그 밖에 이와 비슷한 것과 옥상 옥외 또는 지하에 설치하는 물탱크, 기름탱크, 냉각탑, 정화조, 도시가스 정압기, 그 밖에 이와 비슷한 것을 설치하기 위한 구조물과 건축물 간에 화물의 이동에 이용되는 컨베이어벨트만을 설치하기 위한 구조물은 바닥면적에 산입하지 않는다.

마. 공동주택으로서 지상층에 설치한 기계실, 전기실, 어린이놀이터, 조경시설 및 생활폐기물 보관시설의 면적은 바닥면적에 산입하지 않는다.

 

 

 

[질의회신1]

 

3. 이유

 

「건축법 시행령」 제119조제1항제3호라목에 따르면, 바닥면적은 건축물의 각 층 또는 그 일부로서 벽, 기둥, 그 밖에 이와 비슷한 구획의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적으로 하되, 옥상ㆍ옥외 또는 지하에 설치하는 물탱크, 그 밖에 이와 비슷한 것을 설치하기 위한 구조물은 바닥면적에 산입하지 아니한다고 규정하고 있고, 같은 항 제9호에 따르면, 층수는 승강기탑, 계단탑, 망루, 장식탑, 옥탑, 그 밖에 이와 비슷한 건축물의 옥상 부분으로서 그 수평투영면적의 합계가 해당 건축물 건축면적의 8분의 1(「주택법」 제16조제1항에 따른 사업계획승인 대상인 공동주택 중 세대별 전용면적이 85제곱미터 이하인 경우에는 6분의 1) 이하인것과 지하층은 건축물의 층수에 산입하지 아니한다고 규정하고 있습니다.또한, 「건축법」 제48조제3항 및 「건축물의 구조기준 등에 관한 규칙」 제3조제3항에 따른 「건축구조기준」(국토해양부 고시 제2009-1245호)에 따르면, 구조물이라 함은 건축물과 공작물의 뼈대를 이루는 부분(구조공학적인 측면에서 건축물과 공작물을 일컬을 때 사용)이라고 규정하고 있고, 「시설물의 안전관리에 관한 특별법」 제2조제1호에 따르면, “시설물”이란 건설공사를통하여 만들어진 구조물과 그 부대시설로서 같은 조 제2호와제3호에 따른 1종시설물 및 2종시설물을 말한다고 규정하고 있으며, 같은 조 제2호에 따르면, “1종시설물”이란 도로ㆍ철도ㆍ항만ㆍ댐ㆍ교량ㆍ터널ㆍ건축물 등 공중의 이용편의와 안전을 도모하기 위하여 특별히 관리할 필요가 있는 등의 시설물을 말한다고 규정하고 있습니다. 우선 건축물, 공작물, 그리고 구조물 간의 관계를 살펴보면, 「건축구조기준」에서, 구조물에 건축물과 공작물이 모두 포함되는것으로 규정하고 있고, 「시설물의 안전관리에 관한 특별법」 제2조제1호 및 제2호에서도 같은 법에 따른 시설물은 구조물과 부대시설이고, 이러한 구조물과 부대시설에는 도로ㆍ철도ㆍ항만ㆍ댐 등의 공작물뿐만 아니라 건축물도 포함하는 것으로 규정하고있어 같은 법에서 건축물을 구조물에 포함시키고 있으며, 구조물의 사전적 의미를 살펴보면, “일정한 설계에 따라 여러 가지 재료들을 얽어서 만든 물건. 건물, 다리, 축대, 터널 따위가 있다.”고 하고 있는바, 이와 같은 점을 종합하여 보면, 구조물은 건축물을 포함하는 개념으로 사용될 수 있습니다.다음으로, 바닥면적과 층수 산정과 관련된 규정들 간의 관계를 보면, 「건축법 시행령」 제119조제1항제3호에서는 건축물의 바닥면적 산정방법을, 같은 항 제9호에서는 건축물의 층수 산정방법을 각각 정하고 있는 별개의 규정으로서 옥상에 설치한 건축물 형태의 구조물이 같은 항 제9호에 따라 층수에 산입되는 경우 반드시 이를 같은 항 제3호라목에 불구하고 바닥면적에 포함하여야 한다는 것은 아니므로, 옥상에 설치한 물탱크나 물탱크와 비슷한 것을 설치하기 위한 건축물 형태의 구조물의 수평투영면적이 해당 건축물 건축면적의 8분의 1을 초과하는 경우에도 「건축법 시행령」 제119조제1항제9호에 따라 층수에 산정되는 것은 별론으로 하고, 이를 바닥면적에 산입하여야 한다고 할 수 없습니다. 그리고, 같은 법 시행령 제119조제1항제3호 각 목 외의 부분 본문 및 라목에서, 건축물의 바닥면적은 원칙적으로 건축물의 각 층또는 일부로서 벽, 기둥, 그 밖에 이와 비슷한 구획의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적으로 산정하여야 하나(본문), 예외적으로 옥상ㆍ옥외 또는 지하에 물탱크나 물탱크와 비슷한 것을 설치하기 위한 구조물은 바닥면적에 산입하지 아니하는 것이고(라목), 옥상에 건축물 형태의 구조물에 물탱크를 설치하여 물탱크실로만 사용한다면, 이러한 구조물이 건축물의 형태로 설치되었더라도 예외적으로 같은 호 라목에 따라 바닥면적에 산입하지 아니하는 것이라 할 것입니다. 한편, 「건축법」 제79조제1항에 따르면, 건축물 등이 「건축법」 또는 「건축법」에 따른명령이나 처분에 위반되면 허가권자는 건축주등에게 상당한 기간을 정하여 철거ㆍ사용금지ㆍ사용제한, 그 밖에 필요한 조치 등을명할 수 있고, 같은 법 제80조제1항에 따르면, 같은 법 제79조제1항에 따른 시정명령을 이행하지 아니한 건축주등에게 상당한 기간을 정하여 같은 항 각 호의 이행강제금을 부과할 수 있는바, 옥상에 설치된 물탱크나 물탱크와 비슷한 것을 설치하기 위한 건축물형태의 구조물이 원래의 용도대로 사용되지 않는 경우에는 허가권자가 건축주등에게 같은 법 제79조제1항에 따른 조치를 명하거나 같은 법 제80조제1항 각 호에 따른 이행강제금을 부과하는 것은 별론으로 하고, 원래의 용도가 아닌 용도로 사용될 우려가 있다는 이유만으로 이러한 형태의 구조물을 바닥면적에 산입하여야 한다고 볼 수는 없습니다. 따라서, 물탱크를 설치하기 위해 옥상에 건축물의 형태(지붕과 기둥 또는 벽이 있는 것)로 설치한 구조물의 수평투영면적이 해당건축물의 건축면적의 8분의 1을 초과하여 「건축법 시행령」 제119조제1항제9호에 따라 해당 건축물의 층수에 포함된 경우, 이 구조물 안에 물탱크를 설치하고 물탱크실로만 사용한다면, 이 구조물은 「건축법 시행령」 제119조제1항제3호에 따라 물탱크를설치하기 위한 구조물로서 바닥면적의 산입에서 제외됩니다.

 

 

 

 

[질의회신2]

 

3. 이유

 

「건축법 시행령」 제119조제1항제3호에서는 바닥면적을 건축물의 각 층 또는 그 일부로서 벽, 기둥, 그 밖에 이와 비슷한 구획의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적으로 하되, 같은 호 라목에서는 옥상ㆍ옥외 또는 지하에 설치하는 물탱크, 기름탱크, 냉각탑, 정화조, 도시가스 정압기, 그 밖에 이와 비슷한 것을 설치하기 위한 구조물은 바닥면적에 산입하지 아니한다고 규정하고있고, 같은 호 마목에서는 공동주택으로서 지상층에 설치한 기계실, 전기실, 어린이놀이터, 조경시설 및 생활폐기물 보관함의 면적은 바닥면적에 산입하지 아니한다고 규정하고 있으므로, 이 사안과 같이 건축면적의 8분의 1이상 건축하여 층수에 포함된 철근콘크리트 구조로 건축된 건축물(고시원) 상부층 내부에 소화전 설비기기(압력탱크, 고압펌프), 소화전 설비배관, 소화전 전기기기(소방제어판넬) 및 소화전급수물탱크(FRP)가 설치된 경우, 그것이 물탱크 등 설치를 위한 구조물로서 바닥면적 산정에서 제외되거나또는 그것이 소화전기계실로서 바닥면적에 산입하여야 하는지 여부는 설치된 물탱크와 소방설비 등을 전체적으로 보아 물탱크 등설치를 위한 구조물인지 아니면 소화전기계실인지에 대한 판단에 따라 결정될 사안이고, 그에 대한 판단은 개별적으로 구체적인설치 현황 등 사실관계를 종합적으로 고려하여 판단하여야 할 것이므로, 해당 허가권자가 해당 건축물에서 소방관계시설의 설치현황, 물탱크의 위치, 용도와 면적,건축물의 각 부분의 구체적 사항 등을 종합적으로 검토하여 바닥면적에의 산입 여부를 결정하여야 할 것입니다.따라서, 이 사안의 경우 물탱크 등 설치를 위한 구조물로 판단하여 바닥면적 산정에서 제외할 것인지 아니면 소화전기계실로 판단하여 바닥면적에 산입할 것인지 여부는 허가권자가 해당 건축물에서 소방관계시설의 설치현황, 물탱크의 위치, 용도와 면적, 건축물 각 부분의 구체적 사항 등을 종합적으로 검토하여 결정하여야 할 것입니다.

 

 

 

[법령해석 보도자료1]

 

「건축법 시행령」 제119조제1항제3호라목에 따르면, 옥상, 옥외 또는 지하에 설치하는 물탱크나 그 밖에 이와 비슷한 것을 설치하기 위한 구조물은 바닥면적에 산입하지 아니하고, 같은 항 제9호에 따르면 층수는 승강기탑, 계단탑 등과 이와 비슷한 건축물의 옥상 부분으로서 그 수평투영면적의 합계가 해당 건축물 건축면적의 8분의 1 이하인 것과지하층은 건축물의 층수에 산입하지 않는다고 규정되어 있다.- 국토해양부는 옥상에 건축물의 형태로 설치한 구조물의 수평투영면적이 해당 건축물 건축면적의 8분의 1을 초과하여 건축물의 층수에 산입된 경우 이 구조물 안에 물탱크를설치하고 물탱크실로만 사용한다면, 이 구조물은 바닥면적의 산입에서 제외되는지에대하여 법제처에 법령해석을 요청하였다. 바닥면적의 산입에 포함된다고 해석하는 경우, 용적률 등 건축허가의 내용에 포함되어 해당 건물이 불법건축물로 판단될 수 있다.

이에 대하여 법제처는 「건축법 시행령」상 건축물의 바닥면적 산정방법과 층수 산정방법은 별개로 보아야 하며, 옥상에 설치한 건축물 형태의 구조물이 층수에 산입되는 경우 반드시 이를 바닥면적에 포함하여야 하는 것은 아니므로, 옥상에 설치한 물탱크나 물탱크와 비슷한 것을 설치하기 위한 건축물 형태의 구조물의 수평투영면적이 해당 건축물건축면적의 8분의 1을 초과하는 경우에도 「건축법 시행령」 제119조제1항제9호에 따라 층수에 산정되는 것은 별론으로 하더라도, 이를 바닥면적에 산입해야 한다고 볼 수는없다고 해석하였다. 즉, 건축물의 바닥면적은 원칙적으로 건축물의 각 층 또는 일부로서 벽, 기둥, 그 밖에 이와 비슷한 구획의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적으로 산정해야 하나, 예외적으로 옥상 등에 물탱크나 물탱크와 비슷한 것을 설치하기 위한 구조물은 바닥면적에 산입하지 않는 것이고, 옥상에 건축물 형태의 구조물에 물탱크를 설치하여 해당 용도로만 사용한다면, 이러한 구조물이 건축물의 형태로 설치되었더라도 바닥면적에 산입하지 않는다고 설명하였다. 법제처는 또한, 옥상에 설치된 물탱크나 물탱크와 비슷한 것을 설치하기 위한 건축물 형태의 구조물이 원래의 용도대로 사용되지 않는 경우에는 허가권자가 건축주 등에게 이행강제금 등을 부과하는 것은 별론으로 하고, 원래의 용도가 아닌 옥탑방 등의 다른 용도로 사용될 우려가 있다는 이유만으로 이러한 형태의 구조물을 바닥면적에 산입해야한다고 볼 수는 없다고 회신하였다.

 

 

 

 

 

 

결론

옥상에 설치된 건축물 형태의 물탱크실이 층수에 산입되더라도
해당 구조물이 물탱크실로만 사용된다면 바닥면적의 산입에서는 제외된다.

단, 공동주택이 아닌 건축물에서 옥상의 기계실과 일체화된 구조로 물탱크실을 구성한 경우에는
층수 및 바닥면적에 포함될 수 있으므로 허가권자의 판단이 필요하다.